Les mandats de vente

Vendre sa maison ou son appartement est un acte important, sur le plan financier et juridique. pour un maximum de sécurité, mieux vaut faire appel à un professionnel de l’immobilier. pour travailler sur la vente de votre bien, l’agent immobilier doit obligatoirement détenir un mandat par écrit. il s’agira pour vous de choisir alors entre les deux principaux types de mandats proposés : simple ou exclusif.
Il est toujours possible de vendre un bien immobilier par ses propres moyens. Cependant, le vendeur sera confronté à la juste estimation de son bien. Il risque de le sous évaluer, ou au contraire, de fixer un prix trop élevé.
Hors du marché, il rencontrera des difficultés pour trouver un acquéreur, des curieux, parmi lesquels certains insolvables, pensant avoir flairé la bonne affaire, se manifesteront de manière intempestive. C’est une aventure qui peut avoir des conséquences insoupçonnées. Pour toutes ces raisons, il est recommandé de confier la vente à une agence immobilière. Dans ce cas, il reviendra au vendeur de déterminer le prix de vente mais le professionnel aura pour rôle de l’aider dans sa démarche.Seul un homme de terrain dont le métier est de visiter , évaluer et vendre des biens immobiliers peut connaître la valeur exacte d’un bien.Un professionnel sérieux ne surévaluera pas le bien, même pour satisfaire son client ou gagner une plus forte commission. Son intérêt, et celui du vendeur, est de vendre rapidement dans les meilleurs conditions. Le prix sera fixé en fonction des affaires réalisées dans le même secteur géographique au cours des mois précédents et en déterminant la rentabilité. Celle-ci peut-être estimée à partir du prix de location de ce type d’habitat, du coût de la construction (achat de terrain, valeur de la construction moins un coefficient de vétusté) et la fiscalité du bien immobilier.

Faire appel a un professionnel


Outre la juste évaluation, le professionnel apporte une solution de clientèle recherchant un certain type de produit. De plus, l’ensemble des frais et débours sont supportés par l’agence qui ne sera rémunérée par le vendeur que lors de la vente du bien (les commissions sont variables mais on peut les estimer à 6 % hors taxes en moyenne). L’intérêt pour le vendeur c’est qu’il va utiliser les services d’un professionnel tout en gardant la totale maîtrise de l’opération. L’agence apportera un conseil éclairé mais en aucun cas, elle n'aura le pouvoir de lui forcer la main.
Cependant, un agent immobilier peut refuser un mandat de vente s’il juge le prix trop élevé. D’autres agences préfèrent s’en charger quitte à garder le bien longtemps à la vente dans le but de négocier le prix.
Le vendeur devra signer l’un des mandats de vente, fournir tous documents concernant le bien (plan, titre de propriété, déclaration d’achèvement des travaux, permis de construire, etc…) Il a la possibilité de signer trois types de mandats avec une agence : exclusif, préférentiel ou simple.
Chacun ses avantages et ses inconvénients. Le contrat exclusif, d’une durée de trois mois, implique par nature de faire un bon choix d’agence. L’avantage pour le propriétaire, c’est que le professionnel sait que s’il ne vend rapidement, il se verra enlever l’affaire. Il aura donc tout intérêt à investir en publicité et à mobiliser ses troupes. L’exclusivité impliquera la rareté du produit, ce qui aura pour effet de valoriser le bien. Autre point positif : le vendeur n’aura qu’un seul interlocuteur. La meilleure solution paraît être de confier l’exclusivité à un réseau fortement implanté dans la région. En effet, on bénéficie à la fois d’un seul interlocuteur sur le plan juridique et d’une terrible force de vente.
Le mandat simple permet à un vendeur de confier l’opération à plusieurs agences. Il peut avoir l’inconvénient de démobiliser certaines agences qui préfèreront privilégier leurs propres exclusivités. Il permet cependant de faire connaître le produit en multipliant les points de vente. Mais si la vente n’est pas réalisée dès les premières semaines, l’effet pourra être négatif et dévaloriser le produit qui pourra être perçu comme un bien inintéressant.
Certaines agences proposent un mandat préférentiel qui est un compromis entre le mandat exclusif et le mandat simple. Il permet, tout en confiant l’exclusivité à une agence, de vendre par soi-même son bien immobilier. C’est un contrat qui a le défaut de mettre en quelque sorte en concurrence l’agence et son client !
Dans tous les cas, il est fortement déconseillé de placer un panneau à titre personnel devant la maison. Les professionnels ne s’en occuperaient pas.

Pourquoi faut-il s'adresser a un professionnel


Le professionnel apporte à l’acheteur potentiel sa compétence et sa disponibilité sans oublier la gratuité totale du service jusqu’à la conclusion de l’affaire, et à défaut, le 0 débours ! grâce à son intervention, l’acheteur pourra visiter librement les biens sélectionnés. Il se substituera à lui pour négocier un juste prix, voire le meilleur et définir, avec l’accord des deux parties, l’ensemble des modalités constituant la transaction. Il lui proposera les meilleurs crédits sur le marché et le mettra en relation avec le partenaire financier.

Les obligations de l'acheteur


L’acheteur potentiel, lors de chaque visite, devra signer un bon de visite, indispensable au négociateur pour justifier de son activité auprès de son employeur et du vendeur.
Dans le cas d’un trop grand nombre de visites infructueuses constatées, l’agence aura les moyens d’obtenir du propriétaire un prix de vente plus en conformité avec le marché. Pour sa part, lié par ce document, l’acheteur n’aura plus aucune possibilité de s’adresser à une agence concurrente ni directement au propriétaire pour effectuer la transaction.
Il aura cependant, tout comme le vendeur, toute liberté de choix mais une fois sa décision prise, il aura pour obligation de respecter son engagement, en conformité avec le code civil qui rappelle que "la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas été livrée ni le prix payé" (art. 1583).
Avant toute décision, l’acquéreur devra évaluer ses besoins. Outre le type d’habitation, devront être pris en compte le nombre de personnes vivant dans le foyer, la proximité des administrations et des magasins, la distance entre l’habitation et le lieu de travail, l’accès aux transports en commun, la présence d’une école, d’un collège ou d’un lycée…
D’autre part, une maison nécessitant des travaux conviendra à un bon bricoleur qui aura la possibilité d’y apporter une plus-value substantielle au cours des années. Il faudra disposer de temps libre pour assurer l’entretien d’un jardin.
L’acquisition d’un bien immobilier, en raison des enjeux financiers, demande la plus grande attention. Seuls les conseils éclairés d’un professionnels permettront d’éviter les erreurs. Celui-ci aidera l’acheteur à déterminer ses choix, à établir son budget et à contracter le meilleur crédit.
L’acquéreur devra définir son budget en procédant de la même manière que pour un loyer. Il définira sa capacité de remboursement mensuel et la somme qu’il veut y consacrer, en intégrant le bénéfice possible d’une APL (aide personnalisée au logement) ou d’une allocation logement. Cette enveloppe une fois déterminée permettra de connaître la capacité d’emprunt. Restera à trouver le meilleur crédit ,auquel seront adjoints les apports personnels (épargne, prêt patronaux). Les avantages fiscaux, notamment les déductions des intérêts d’emprunt, entreront dans le calcul.
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