Dossier construction / Faire construire : les étapes

Qui n’a jamais rêvé d’une maison sur mesure ? Alors pour passer du rêve à la réalité, ce petit guide de la construction à l’usage des aspirants propriétaires...
Qui n’a jamais rêvé d’une maison sur mesure ? Alors pour passer du rêve à la réalité, ce petit guide de la construction à l’usage des aspirants propriétaires...
Première étape : trouver le terrain idéal. Selon les régions, le cadre, les commodités alentour, les perles sont plus ou moins rares. La solution la plus simple consiste à se tourner vers les lotissements. Les terrains présentent l’avantage d’être la plupart du temps viabilisés, c'est-à-dire raccordés au réseau collectif, et d’être garantis constructibles. Un bémol toutefois, les normes de construction définies par le règlement du lotissement sont inflexibles.
Si vous souhaitez plus de souplesse, il vous faudra passer au crible les annonces, démarcher les agences immobilières et les notaires. Les terrains isolés constructibles ne sont pas forcément pré-équipés, mais ne sont soumis qu’aux règles de construction du Code de l’urbanisme et du Plan d’occupation des sols (POS). Pensez au géomètre-expert avant de signer. La superficie précise vous permettra peut-être de négocier le prix.
Entourez-vous de garanties
Renseignez-vous auprès de la Direction départementale de l'équipement (DDE) afin de connaître la nature du sol et du sous-sol, et auprès de la préfecture pour vous assurer que le terrain n'est pas situé dans une zone à risques naturels.
La consultation du POS est impérative. Il indique que le terrain est bien constructible, fixe le coefficient d'occupation des sols (COS), autrement dit la surface précise maxima de votre maison, et les éventuelles servitudes attachées au terrain. Procurez-vous le certificat d’urbanisme gratuitement auprès de la mairie. Valable un an, il récapitule les règles énoncées dans le POS et vous assure l’obtention du permis de construire durant sa durée de validité.
Si tout est en ordre, il vous reste à signer la promesse de vente conditionnée à l'obtention du financement et du permis de construire.
Le permis
de construire
Pour le permis de construire, la demande doit être établie en quatre exemplaires et déposée en mairie. Chaque exemplaire comprend le formulaire de demande de permis de construire, le plan de situation du terrain et, surtout, le plan de masse des constructions à édifier et les plans des différentes façades du bâtiment.
Pour établir les plans, vous pouvez faire appel à un constructeur avec lequel vous signerez un « contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture de plan » ou passer par un architecte. Sachez néanmoins que l’intervention d’un architecte n’est pas obligatoire lorsque la surface hors oeuvre nette (SHON) de la construction est inférieure à 170 m2 (en faisant la somme des différents niveaux).
Sauf refus motivé, le permis de construire est délivré gratuitement au bout d’un mois et reste valable deux ans. En l’absence de réponse de l’administration à l’issue de la période d’instruction, l'autorisation est réputée tacitement accordée.
Travaux :
top départ !
Vous pouvez confier l’ensemble à un maître d'œuvre ou un architecte qui se chargera de la coordination des travaux. Le professionnel choisi s’occupera de la déclaration d’ouverture de chantier, des autorisations, des devis d'entreprises, de la surveillance des travaux jusqu’à la réception.
Bien sûr, vous pouvez également faire directement appel à plusieurs corps de métiers qui se réfèreront au plan de l’architecte. Dans ce cas, vous signerez un contrat d’entreprise « lot par lot », avec chacune des entreprises.
Attention ! Le contrat d’entreprise nécessite une vigilance de premier ordre et une bonne dose de sang froid ! Par ailleurs, les garanties sont plus difficiles à faire observer avec de multiples interlocuteurs.
En effet, une fois les travaux achevés, la réception constitue le point de départ des garanties. Outre la responsabilité contractuelle qui l’engage pendant la durée des travaux, le constructeur a l'obligation de garantir les défauts liés à l'ouvrage pendant 1, 2 ou 10 ans. Au cours de la première année, la garantie couvre les vices non révélés à la réception. Pendant deux ans, la garantie de bon fonctionnement couvre les éléments dissociables du logement comme les portes ou les fenêtres. Enfin, plus largement, le constructeur engage sa responsabilité sur dix ans pour les dommages affectant la solidité de la construction et ce, même si la cause provient du terrain.
Une fois dans vos murs, il vous reste une dernière formalité à exécuter : n’omettez pas d’adresser en mairie une déclaration d’achèvement des travaux par lettre recommandée AR dans les 30 jours. Cette déclaration donne lieu à l'établissement d'un certificat de conformité qui vous sera remis dans les 3 mois.
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